文/初晨
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房地产市场发展至今，运行逻辑已经发生了根本性变化，不仅考验企业自身的稳健情况，更考验企业的逆势增长能力。
8月28日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（SZ001979，以下简称“招商蛇口”）披露了2023年半年报。
半年报提到，招商蛇口营业收入514.42亿元；归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比增长14.09%。经营活动产生的现金流量净额256.19亿元，同比增长636.57%
招商蛇口的业务结构主要分为三类，分别为开发业务、城市服务和资产运营，截至2023年上半年，开发业务实现营收416.28亿元，占营收比重为80.92%；城市服务实现营收70.75亿元，占比为13.75%；资产运营实现营收27.39亿元，占比为5.32%。
在上述几大业务中，开发业务主要包括住宅产品；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、康养等业务；资产运营主要包括商业、产业办公、公寓酒店等业务。
在半年报中，招商蛇口提到，“招商蛇口秉持承载美好生活初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。”
上半年销售额同比大增40.07%，跻身行业前5
2023年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增长40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增长40.07%。
中指研究院数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。
而从招商蛇口40.07%的销售同比增速来看，要远高于市场平均水平。
半年报提到，招商蛇口上半年全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。从各城市的销售额排名情况来看，招商蛇口在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五。
今年1-6月，累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比达98%。
从城市布局来看，招商蛇口的重点布局的城市包括北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。在半年报中还披露了招商蛇口在北京的拿地情况，上半年招商蛇口在北京获取3宗地块，累计投入88亿元。
报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09倍。
另外，从A股资本市场的市值表现来看，目前在房地产板块，截至8月29日，仅有3只房地产个股的市值超越千亿。分别为保利发展、万科A和招商蛇口。
在2022年年度业绩会上，招商蛇口提出了2023年度的新目标，即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”。招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示。
事实上，招商蛇口“五强”的目标从销售规模的角度看已提前达成。据克而瑞发布的上半年房企销售TOP200排行榜数据，招商蛇口全口径销售金额位居行业第五。从目标完成率看，时间过半，招商蛇口2023年的销售目标也已完成过半。
凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，招商蛇口获得了行业的高度认可。
上半年，招商蛇口荣获包括中国房地产TOP10研究组评定的“2023中国房地产百强企业TOP6”“2023沪深上市房地产公司综合实力TOP10”第三名、“2023沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”第三名、“2023沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”第三名以及“2023沪深上市房地产公司投资价值TOP10”第二名、2023中国房地产上市公司治理TOP10第五名等奖项。
财务结构稳健，业务实现正向循环
招商蛇口持续严控负债规模并优化负债结构。截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09倍，始终处于“绿档”水平。
财务数据的健康趋势也为该公司带来更大的融资空间。数据显示，上半年招商蛇口新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
如果说财务结构稳健决定的是自身的安全性，那么业务的正向循环，则反映的是未来增长的空间。
近年来，面对房地产行业之变，招商蛇口稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，聚焦开发业务、资产运营、城市服务三类业务，培育第二成长曲线。
在战略上，招商蛇口基于对行业变化和发展趋势的研判，制定了前瞻性的中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求。
上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。公司持续强化运营期成本管控，进一步提升EBITDA。
报告期内，成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA Margin达61%，同比提升0.2个百分点；年化EBITDA回报率达6.39%，同比上年全年实际EBITDA率提升0.6个百分点。
从具体的业务层面来看，在集中商业业态方面，上半年招商蛇口结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的商业新样本。
截至报告期末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目36个，总经营建筑面积约201万平方米；在建及筹开项目42个，总经营建筑面积约296万平方米。运营收入为6.69亿元，实现EBITDA2.7亿元。
在产业园业态方面，报告期内，招商蛇口南通海门招商局邮轮配套产业园3号地块顺利开业，深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。通过产业资源对接、专项渠道拓展，园区产业聚集度较年初平均提高4.8%，专业化主题园区打造再上新台阶。同时，报告期内招商蛇口的写字楼业态、长租公寓业态、酒店业态也均实现了快速增长。
在城市服务业务方面，招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，上半年经营业绩稳步提升。招商积余实现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%，实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增长26.65%，截至2023年6月，招商积余在管项目2,011个，管理面积达3.30亿平方米。
此外，上半年随着交通及文化旅游业景气度全面提升，该公司邮轮恢复运营、会展业强势复苏、康养服务行业备受社会关注，经营管理态势持续向好。
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