“住房市场正在发生由重买轻租到租购并举的重大变化。当前商品住房市场和租房市场存在翘翘板的关系，购房动力相对减弱，但租房需求特别是长租需求在相对提升。”
8月17日，在由中国社会科学院财经战略研究院主办、贝壳租房协办、共青团四川省委支持举办的“聚焦租住品质，助力青年发展”2023年租赁发展论坛上，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，未来租房市场将向不断提升租房体验、盘活存量住房资源两个方向发展。
在当天论坛活动上，共青团四川省委、成都市住建局、共青团成都市委、四川省房地产业协会、成都市房地产经纪协会等省市各级主管部门、全国专家学者以及行业领先的居住企业代表还共同探讨了如何更好盘活存量资产，丰富租赁住房供给，助力城市新市民、青年人的品质安居等问题。
2023年租赁发展论坛现场 图片来源：主办方提供
青年安居不止于“有房租住”
此前中央经济工作会议提出，“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设”。同时，今年7月，四川省委、省政府发布了《关于建设青年发展型省份的若干措施》，涉及教育供给、就业创业、住房保障等与青年成长发展密切相关的重点领域。
四川省房地产业协会秘书长张代强表示，助力青年人、新市民扎根发展的第一步是“安居”，大力发展住房租赁市场，连接更多企事业力量构建多主体、多层次、多元化租赁产品供给有重要意义。
共青团成都市委青年发展部部长颜明指出，成都市扎实推动青年发展型城市试点建设，通过健全完善工作机制、高位谋划实施方案、强化落实工作保障、积极营造城市氛围，优化青年多元安居环境，关注每一位青年的成长与发展需求，高质量建设青年发展型城市，助力打造充满青春活力的公园城市示范区。
根据贝壳研究院测算，2023年成都市住房租赁人口已超过500万人，在重点城市中极具代表性。清华大学建筑学院住宅与社区研究所和贝壳研究院课题组联合开展的成都新青年租住特征调研显示，28岁以下的新青年住房租金平均2188元/月，与成套住房租金接近，平均租金收入比24%，平均租赁面积34平方米，具有较好的可支付性和较为宽松的面积。
清华大学建筑学院住宅与社区研究所所长、清华大学无障碍发展研究院院长邵磊认为，成都开放舒适、多元包容、文化多样、生活便利的城市特色对新一代青年人有着强大的引力，价格适中、居住舒适的租赁住房降低了新青年留在成都的门槛。
针对新一代青年人的租房需求，与会嘉宾们讨论总结得出：青年安居不止于“有房租住”，他们对于租赁房源的稳定租期、租住品质、住房租赁服务等方面有更高的追求；当代消费者租房品质需求凸显，住房租赁从供给侧到服务侧都面临优化升级的需求。
伴随新型城镇化向纵深推进，新市民、青年人的租住品质丞待提升，住房问题的稳妥解决，一方面有利于青年安居、安心就业创新，一方面也会催生新的相关消费需要与能力，有利于内需扩大。这其中，包括供给和需求两个待提升的基本面。
在供给侧，邹琳华分享道，“当前住房租赁行业已由粗放扩张进入稳健发展阶段。”他指出，未来发展租房市场，需要适应住房市场由重买轻租到租购并举的形势变化，探索将有条件的滞销商品住房转换为租赁住房，支持鼓励家庭将部分自有商品住房转化为租赁住房，拓展租赁住房供给渠道的同时盘活存量住房资源；大力发展专业化、集约化租赁住房运营机构，支持专业租赁托管机构的规范化发展，不断提升租房体验，降低出租成本；通过支持发展长期租赁，以及探索先租后买等，解决青年人租房的后顾之忧。
重庆大学管理科学与房地产学院副院长周滔则认为，符合现在年轻人生活习惯和品质居住的需求的好房子需要具备四个特征：场景化的居住空间、生活化的社区空间、菜单化的服务保障、极简化的事务流程。
对于需求侧，邵磊认为，当代青年人在选择租赁房源时，除了通勤成本、住房租金等经济因素，私密性、安全、健康、日常便利和良好的租住服务等更高维度需求，已经逐渐成为新一代青年人对于“租住好房子”的新的基准线。“未来规范的机构化房源将越来越受到青年人的青睐。”
民间资本如何深度参与租赁市场
提升租住品质、规范住房租赁市场，除了政策的正面牵引，也离不开民间资本和企业的深度参与推动。圆桌论坛上，贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖分享了贝壳租房在供需两侧的探索。
在供给侧，贝壳租房以租赁经纪服务、分散式房源托管、集中式公寓运营等方式，为市场提供多层次的租赁产品供给；在服务侧，贝壳租房面向消费者推出了专属管家、灵活支付等服务。
“当前国内集中式公寓管理面积靠前的企业都是有着开发商背景，采取的是自持或者包租模式。”宋春晖表示，贝壳租房则采取的是一个平台模式，这个平台可以用多种多样的方式去连接优质的供给，为客户提供更多的服务和保障，并将过程进行串联，最终实现效率及客户体验的提高。
在他看来，当前精租公寓的角色一般分为资产方、资金方、运营方、品牌方。“但贝壳海盐公寓，既是投资方又是运营方，还是品牌方，而且还有供应链，能为客户提供经过筛选验证和标准化的产品。”宋春晖强调，无论贝壳是做集中式公寓还是其他产品，都是为了不断优化给客户提供的供给。
“消费者始终是我们关注的核心，也是所有产品设计、服务体验的出发点和落脚点。贝壳租房成立一年多来，联合多方合作伙伴，探索了多种存量资产改造模式，如包租运营、委托运营等。”宋春晖表示，“未来，我们希望以C2M（从消费者到生产者）为核心产品理念，根据客户的需求来设计房型，不断满足新市民、青年人真实的租住需求。”
贝壳租房成都总经理肖振宇介绍到，首个以C2M为产品理念打造的贝壳海盐公寓已经在成都成华区落地，该公寓总量605间，已交付519间，从试运营至今，入住率超过90%。“在设计之初，我们就充分调研了各类用户尤其是年轻租客的需求，来设计打磨产品，比如提供更多储物空间的专属户型，设置人脸识别和24小时安保，还提供共享的书吧、健身房、娱乐室和花园露台等超大公共活动空间。”
“微利可持续是贝壳租房坚持的一个理念。首先在回报周期上，如成都贝壳海盐公寓项目签订了15年，项目投入成本能在8年内收回就行；其次在年度租金涨幅上，当前行业年度平均涨幅在5%，但我们的项目就定在2%到3%，与中国CPI是持平的。”
宋春晖解释称，贝壳进入这一领域，并不希望由于贝壳的加入让租金持续上涨，从而使青年人的支付能力变差，以这是我们核心投资逻辑。“从目前成都贝壳海盐公寓的情况来看，是好于预期的，将近三个月时间就可以住满，未来就是续租率的管理。”
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